La vivienda social en Colombia enfrenta desafíos significativos.
El panorama actual genera preocupaciones entre constructoras y compradores.
A medida que se analizan las políticas, surgen interrogantes sobre el futuro del sector.
Los alivios financieros
Los alivios financieros impulsados durante el gobierno de Juan Manuel Santos a través del programa ‘Mi Casa Ya’ fueron claves para dinamizar el mercado inmobiliario en Colombia. Este programa acercó el sueño de tener una vivienda propia a los hogares más vulnerables del país.
El programa facilitó la adquisición de inmuebles en el segmento de interés social. En el año 2022, siete años después de su lanzamiento, este reglón logró un crecimiento notable, convirtiendo ese año en el más exitoso en la historia del sector inmobiliario colombiano.
No obstante, en un giro inesperado, este mercado, que tradicionalmente representaba el 70% de las ventas, ha experimentado un drástico retroceso en los últimos meses. Esta situación ha generado inquietud sobre la sostenibilidad del segmento de vivienda social.
Deterioro constante
Con la llegada del gobierno del presidente Gustavo Petro, se cuestionó la efectividad del programa ‘Mi Casa Ya’. Las autoridades consideraron que este subsidio no estaba realmente beneficiando a quienes más lo necesitaban: los hogares vulnerables y en situación de pobreza extrema.
Como respuesta, se modificó el acceso al subsidio, reemplazando la variable de los ingresos por el puntaje del Sisbén, una herramienta que evalúa la situación económica de los hogares. Este cambio se implementó de manera abrupta, sin un período de transición, lo que generó un clima de incertidumbre y confusión. Tanto los compradores actuales como los potenciales se vieron afectados por esta reestructuración, lo que complicó aún más la situación del mercado.
Empresas sufren el descenso
La situación no ha sido fácilmente soportable para las empresas del sector, las cuales han enfrentado un contexto de debilidad. Una de las regiones más impactadas ha sido Córdoba y Sucre, donde los desistimientos en ventas se han disparado. Según la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), este fenómeno ha afectado especialmente a las pequeñas y medianas empresas constructoras.
Un ejemplo representativo es la constructora HMM, que se vio forzada a detener la mitad de sus proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) debido a la coyuntura económica y los cambios en la política de subsidios. Las empresas en esta área han comenzado a ver un peligro serio para su sostenibilidad en el corto y mediano plazo.
El panorama actual no mejora
A pesar de que en 2023 la actividad de edificaciones presentó una disminución, las expectativas para 2024 son aún más desalentadoras. El contexto económico global y local no ha mostrado signos de mejora, y esto repercute en el ánimo de los desarrolladores y en la confianza del consumidor.
El sector de Vivienda de Interés Social (VIS) atraviesa su momento más crítico, y los expertos advierten que podría estar entrando en una fase de ‘cuidados intensivos’. Este escenario plantea preguntas sobre la viabilidad a largo plazo de los proyectos de vivienda social en Colombia, especialmente considerando el déficit habitacional que aún persiste en el país.
Tenue luz de esperanza
Pese a la preocupación general, algunos actores del sector mantienen una visión más optimista. Sergio Marín Valencia, gerente general de Marval, destaca la importancia de buscar fuentes de financiamiento que permitan recuperar la actividad en el sector. Para él, es crucial encontrar los recursos necesarios para el próximo año y así revitalizar el mercado de la vivienda social.
El Gobierno también ha manifestado que su principal interés radica en atender el déficit habitacional cualitativo, el cual es uno de los más altos en la región. Sin embargo, implementando cambios y mejoras estructurales será fundamental para apoyar a los hogares más necesitados y fomentar una recuperación sostenible del sector.
El futuro de la vivienda social
El futuro de la vivienda social en Colombia depende de varios factores, incluyendo las políticas gubernamentales, el contexto económico y la respuesta del sector privado. Los subsidios y programas de alivio financiero deberán adaptarse a las realidades del mercado para no solo favorecer a las empresas, sino también a los más vulnerables.
Además, es imperativo que se considere la diversificación de opciones habitacionales, para así atender de manera más efectiva las diferentes necesidades de la población colombiana.
En medio de estos retos, la innovación en la construcción y el uso de tecnologías que reduzcan costos y tiempos será esencial para revivir la confianza tanto de los compradores como de las empresas desarrolladoras. El papel del gobierno y su capacidad para colaborar con el sector privado será clave para estimular el crecimiento en este ámbito.
Experiencias en otras regiones
A nivel internacional, diversos países han enfrentado desafíos similares relacionados con la vivienda social. Analizar esas experiencias y aprendizajes podría ofrecer una guía valiosa para Colombia. Por ejemplo, algunos países han implementado programas de vivienda social con éxito al integrar la participación de la comunidad y fomentar la creación de alianzas estratégicas entre el estado y el sector privado.
Las lecciones aprendidas de modelos exitosos en otros contextos podrían ser adaptadas a la realidad colombiana, adaptando estrategias efectivas que hayan logrado avanzar en la reducción del déficit habitacional.
Conclusiones y recomendaciones
La situación actual del mercado de vivienda social en Colombia es compleja, y requiere un enfoque integral que contemple las necesidades de los hogares vulnerables y la sostenibilidad de las empresas constructoras. Se deben fortalecer los pilares del subsidio y encontrar un equilibrio que permita reactivar el sector y garantizar el acceso a la vivienda digna.
La viabilidad futura de la vivienda social en Colombia dependerá de la capacidad de las partes involucradas para adaptarse, innovar y trabajar en conjunto por el bienestar común. La población vulnerable merece tener la oportunidad de acceder a un hogar, y el sector debe hacer todo lo posible para lograrlo.